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万达又“白菜价”卖酒店给富力,到底在急什么?

牛交所 |2017-11-23

几天前,融创632亿并购万达文旅与酒店的公告,牛姐还历历在目,谁知昨天两者在北京的发布会,又有新变数:富力地产半路杀出,接手了万达原要卖给融创的酒店

三个地产巨头昨天下午一起举办了发布会,并且发布会现场一波三折,还出现三方曾经“谈崩”的迹象。



富力接手万达77个酒店

今天,万达、融创中国、富力地产联合举办发布会,此前原定的万达和融创的并购交易,做了相应调整:

  1. 原来万达作价335.95亿准备卖给融创的76个酒店,现在转而卖给富力。77个酒店(多了一个)作价199.06亿,只有原价的59%。
  2. 原来万达作价295.75亿准备卖给融创的13个文旅项目,现作价438.44 亿,提高了48%。融创此外还需要承担现文旅项目的454亿的贷款
  3. 因为融创需支付的数额减少,因此原交易结构中需要万达借296亿给融创来完成交易的安排,现一并取消。

调整后整个交易金额共637.5亿,相比此前的631.7亿,变化不大。

不过,发布会曲折颇多,堪称史上“最戏剧化”的发布会。该发布会原定4点召开,然而推迟到大约5点半才正式开始。发布会推迟期间,王健林、孙宏斌以及富力集团董事长李思廉陆续到场,但并未进入主会场,而是进入小会议室,会议室内传出争吵、以及摔碎玻璃杯的声音。同时,会议的背景板上,富力地产的LOGO被撤下过一次后又重新换上

会议开始前富力地产的logo 就已经在上面:


大佬们在小会议室里“密谈“,而其他人都被请出场的时候,背景被换了,其中富力地产的logo不见了:


不过会议重新开始后,带有富力logo的背景版又被再次放了回去。

王健林后来解释说:“我们在等打印签字,其实打印机慢。然后看网上的直播,说现场传出了争吵、摔玻璃杯的声音。谣言怎么来的?就是这么来的。明明是谈笑风生。”

不过这个说法这个牛姐可不信,毕竟背景板拆了又换是有图为证的。

显然,中间大佬们有细节谈不拢。生意场中谈不拢是常有的,但是这种马上开发布会了,又临阵变卦的事,牛姐还是头一次见。最后虽然还是happy ending, 但是相信老王在中间肯定做了不少让步,所以最终富力才能以“白菜价”得到了万达的77个酒店。

可见这次老王真急了,赶鸭子上架,快速把这次资产收购给谈成了。这就更别提,万达跟融创的交易,也是一个月内搞定的,而且还是老王找的孙宏斌(孙宏斌原话)。


万达为什么那么急?


万达本次紧急出售资产,主要有三个原因 (牛姐此前写过,文章链接在文末):

  1. 万达急需在A股上市。万达商业从港交所退市后,就开始准备回归A股,而且退市的时候和投资人签署协议,规定2018年8月31日前必须在A股上市。然而,现在地产公司几乎无法在A股上市,这就导致了万达必须变身“轻资产”公司,才能顺利上市。
  2. 万达此前曾被监管机构点名,认为此前海外并购步子迈得太大,而国内债务又太高,因此遭到银行排查风险,导致上个月遭遇股债双杀。
  3. 万达此前就已经计划要逐渐退出重资产运营模式。

所以对万达来说,现在最重要的就是,必须去地产,必须降低负债,必须赶快上市

实际上,万达上个月遭遇股债双杀的时候,相信老王压力就很大了。而且包括银行、证监会等应该早已经跟万达沟通过相关事宜。负债高还积极进行海外投资的企业,现在自然是不会被监管层支持的


上个月牛姐写了一首打油诗,简单梳理了监管层点名银行排查万达、复星、海航等企业的深层原因:


前天,央视新闻又再一次批评了近年来对外投资比较凶猛的企业,称“企业对外非理性投资实质上是一种转移资产行为”。其中特别提到,“将继续关注房地产、酒店、影城、体育俱乐部非理性对外投资风险,建议有关企业审慎行事”,显然,万达就是“有关企业”之一,上面提到的这些业务,万达无一不沾。

实际上,这些进行海外投资的企业,很多都是在国内有很高负债的,有许多都是通过内保外贷等方式进行对外投资的。也就是说,出去浪也就算了,还把风险都是留给国内的银行了。这个不仅外管局不悦,央妈也不悦,刚刚设立的“金融稳定发展委员会”就更不悦了,所以央视出来批评这些有前科的企业,顺便提醒下可能有“贼心”的企业。

前段时间乐视被招行申请冻结资产,虽然根本原因还是乐视债务问题同时爆发,但直接原因,也是因为乐视内保外贷去香港收购资产的那笔贷款出了问题。

万达的海外并购,不管该不该,都已经做了,现在卖出也来不及了。现在能做的,就是变卖土地项目和酒店,去重资产,同时降低负债率。

于是,老王找了自己地产行业的老哥们。

先是孙宏斌。孙宏斌此人,在地产界名声还是不错的,做事说一不二。最最重要的是,人家想做地产界的老大,正愁不知道哪里买地买项目呢

两者不谋而合,于是就有了万达找融创中国接手项目一事。那么,孙宏斌此举有利可图吗,有钱收购吗?而半路杀出的富力,又是怎么回事呢?


融创、富力都打了什么算盘?

融创的算盘是,现在拿地太贵了,如果能通过并购拿到便宜的土地,何乐而不为?通过此次转让,融创将得到13个万达城,4800万平米,而且是分布在一二线城市的低成本销售物业

同时王健林表示,“孙总买的表面看是负400多亿,再加转让400多亿贷款,好象800亿,其实还有300亿现金呢。”

这么看来,融创真的不亏。虽然短期内负债上升,但是这些项目,变现指日可待。

但是,要让融创收购万达13个项目,还要把酒店一起买了,显然心有余而力不足,这才有了万达甚至借钱给融创买自己的交易细节。

所以上次交易细节一发出来,标普下调了融创中国的信用评级,而穆迪则把融创中国列入负面观察名单。同时万达,也被被标普列入信用负面观察名单。融创蛇吞象,其债务隐忧让人无法不担心。

也许就在这个时候,老王想起了自己曾经的合作伙伴,富力。

万达和富力本来就有合作关系,两者16年底还约定,每年要共同开发5个商业综合项目,5年投资300亿,开发25个商业综合项目


万达现在要卖酒店,说实话能符合万达条件的买家应该不多,而富力,实力摆在那,又曾经有过合作关系,显然是个很不错的选择。

收了万达77个酒店后,“富力将拥有超过100家高端酒店,也成为了全球最大的五星级酒店业主”。而且显然,老王为了拉富力进来,出售价格打了6折,这笔交易,富力也不亏。

这次交易后,万达拿到现金,富力拿到酒店,融创拿到文娱项目以及自己想要的可售资产,皆大欢喜。今天,融创中国、富力地产、万达酒店发展(三个都是港股)都实现了10%甚至以上的涨幅。


地产行业进入整合期


万达的故事固然独特,但这个并购,也是地产行业整合的一个缩影。

地产公司的发展,早已经进入2.0模式。这几年地产公司,要不就是在卖资产,要不就是在买资产,这说明,行业整合期到了。

比如今天买资产的富力和融创,前者刚在前几天买下了香港恒基兆业地产公司在广州的两个重点项目;而融创中国,最近一年已经花了1000亿进行并购,其实大部分都是地产行业的公司(其中投资乐视,也是为了乐视拥有的土地)。



孙宏斌前几天刚说到:“我不想做乐视董事长,这是小买卖,我这融创是几千亿的大买卖。” 显然他的大买卖就是地产,所以不仅买地产项目,还把卖房子的链家,也给买了。

未来的地产巨头,只会越来越大。

而相应的,无法适应竞争和地产“新常态”的,也只有慢慢退出了。除了一些小的地产商利润空间缩减,生存堪忧外,很多香港的地产商,也已经无法适应内地这种需要快速开发、运转、回收的模式,除了刚说的恒基兆业,近年来还有包括长实、新鸿基、新世界、瑞安、华人置业等香港地产商,均有出售内地资产的动作。

现在的地产行业,面临的挑战越来越多:

  1. 融资成本变高,不管是银行贷款还是发债都举步维艰,近期连通过信托等高成本的方式进行融资的方式都被堵截了。
  2. 土地成本高,利润空间降低。融创就称,从去年十月已经不在公开市场拿地,因为成本太高,因此转而通过并购拿地拿项目
  


这自然也跟政策转向有关系。前段时间的金融工作会议,已经全面透露出,要让资金少流入地产项目、地方融资平台,而更多进入实体经济的信号

地产业的寒冬也许才刚刚开始,解决方法是,要不让自己变得更强大,比如像融创那样,直指行业no.1。

要不就是退出或者改变模式,比如,像万达这样。

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