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万达借296亿给融创买自己?人家根本不缺钱,缺的是时间

牛交所 |2018-01-10

融创中国和万达一起发布公告,称融创中国将以632亿收购万达13个文旅项目以及76个酒店

融创中国公布了更多细节。牛姐给大家总结了下:

  1. 对13个文娱项目,融创每年向万达支付5000万管理咨询费,期限20年。也就是说,13个项目,融创要每年支付6.5亿,20年共130亿。

  2. 632亿的款分四次,而最后一次付款,居然是由万达先通过指定银行向融创发放296亿元的三年期贷款,直白的说,就是万达借钱给融创来完成本次交易。

    附:交易分次执行细节
    -定金:25亿,协议当日支付
    -第二笔付款:121亿,7月31日或之前,签署正式协议后支付
    -第三笔付款:189.9亿,签署协议后90天内支付
    -第四笔付款:296亿,万达通过指定银行向融创发放贷款296亿,而后融创支付295.8亿给万达

  3. 融创称收购的万达的13个文旅项目,“总建筑面积5897万平方米,可售面积4973万平方米,占总建筑面积的84%”


在昨天的文章里,牛姐分析了一下,得出:

  1. 万达早就开始“去地产”转型了,只是这次做得比较彻底。

  2. 融创的目标就是做房地产行业的老大,所以收购万达的资产,符合其战略

(文章链接:进击的融创,与撤退的万达,到底谁更危险?)

但是对于万达这次出售到底为什么这么紧急,以及融创的钱到底哪里来,依然没有答案。

而公告,也算是给牛姐解惑了。

万达根本不缺钱,缺的是“时间”

市场许多猜测是,万达缺钱,所以紧急出售资产。

但现在看来,显然不是如此,万达自己还是有钱的,不然怎么借给融创296亿?万达打包给融创的资产,可售面积4000多万平方米,如果万达真缺钱,把那些可变现的项目卖掉,不就分分钟回款了吗?

所以,万达这个操作真正的原因,不是因为负债率太高,更不是现金流出现什么问题。

真正的原因是,留给万达商业冲击A股的时间已经不多了,而要冲击A股,万达就必须把“轻资产化运营”这个故事也讲好了。这一点我们在上文已经提过了,今天再展开来说一下。

故事还要从几年前说起。

话说,每一个公司老板的心里,都有一个上市的梦想。王健林也不例外。只不过人家的公司比较多,可以分成好几个公司独立上市。

而万达的业务最大的一块,就是万达商业。准备了好多年,万达商业在2014年底终于在香港上市了。


然而折腾了将近2年,王健林一看,估值实在太低,王老板不满意,投资人也不满意(股价这么低,套现亏死了!)


于是在16年,万达商业又从港交所退市,准备回归A股(A股估值普遍比港股高很多)。


但是当时退市的时候,万达商业和投资方还签了对赌协议,对赌协议里包括了以下内容:

如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标,万达集团以每年12%的单利向A类(境外)投资人回购全部股权,以每年10%的单利向B类(境内)投资人回购全部股权这样的对赌协议,其实并不少见。投资人投资你,就是为了高位套现走人的。尤其是一众基金,也有自己的投资人要交代,投资一个项目的期限一般也就是几年,为了防止退出的时候回报不佳或者无法顺利退出,都会签一个这样的协议。

当然,除了对赌协议的原因,王健林自己,也是有足够的动力希望将万达商业送上A股的。

万达回归A股,迫在眉睫。但自从递交申请之后,万达商业的IPO状态一直显示为“已反馈”。其面对的最大压力是,房地产公司现在几乎无法在A股上市

所以,万达想回A股,必须“去地产”化。

所以16年年会上,王健林要求万达要在2018年完成转型:

2016年年会上,王健林提出了新的使命,其一是“万达商业是集团转型的重点公司,力争2018年提前两年完成转型目标,成为商业服务型企业一是逐步减少地产投资、二是轻资产运营、三是提升租金利润占比。”


回头来看这次收购,一次帮万达完成了这个目标,不得不说设计十分巧妙:

  • 去地产,完成转型万达此次是把土地、物业等全部转给融创,但是品牌、管理、规划等,还是万达来,后期项目继续运营,万达还能向融创收每年6.5亿的服务费,直接从地产商变成品牌、服务输出方了,从这个角度来说,万达并没有退出文旅产业,只是角色转换了但这是产业升级啊,举个例子,国际知名的酒店品牌,都是输出品牌和管理,而不自己持有物业。这种输出品牌和服务的,属于高利润、低风险,门槛相当高的行业,能这样转型,何乐而不为?

    去负债:所有房地产企业的负债都很高,现在要转型轻资产了,那必须降一降杠杆率,融创的钱刚好可以把负债率降低5%。这里可能有人要问了,其中296亿还是万达借给融创的,这样哪里起到去负债的作用?牛姐觉得,万达应该不会用“万达商业”的名义去借这笔钱,可能是用比如万达集团的名义等,反正主体很多,挪腾一下就行了。但是至少万达商业这个准备上市的主体的负债率是降低了,这可能也是为了符合证监会对上市公司的要求。

  • 做利润这笔交易,融创每年向万达支付6.5亿管理咨询费,这就是以后万达商业上市的收入,这个资产负债表看着更符合“轻资产、服务型”公司了。


  • 孙宏斌:配合万达,成全自己

    再来看看孙宏斌一方。

    孙宏斌问鼎房地产行业的野心,昭然若揭。孙宏斌收购乐视,很大一个原因也是因为乐视拥有的2万亩的土地

    而融创中国2016年地产销售额排全国第7,显然还是不能满足老孙的胃口。


    (历年来全国地产销售额Top 10 公司)


    但是如果有了万达的这些资产,就不一样了:


    而看今天浮出来的交易细节,万达给的条件也很丰厚,孙宏斌几乎没有拒绝的理由:

  • 项目本身有利可图。万达的文旅、酒店项目的住宅部分都是可以变现的,“可售面积约占总建筑面积的84%”。这里关键就是,万达自己不能变现,不然收入又变成“房地产销售收入”,没办法讲好“转型轻资产运营”的故事,所以转给融创。而融创愿意接,一定是算过账的,有利可图。

  • 万达还给解决资金问题。如公告所说,296亿还是万达借给融创的。这样的操作,牛姐不得不服。

  • 说不定万达还能帮忙解决乐视这个烫手山芋的问题。公告里最后一条不就有,双方同意在电影等多个领域战略合作,说的不是乐视是谁?万达在娱乐业也有布局,跟乐视必然是有合作的可能。

  • 所以,万达和融创基本上是资源互换,谁也不吃亏。这么一转手,万达直接从一个房地产公司,变身为一个品牌运营和服务公司,冲击A股成功概率变大了不少。而融创,距离房地产行业称王,也更近了一步。

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